Dem Bauausschuss wird erneut der Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Fl. Nr. 147, Salzforststraße 4 in der Gemarkung Windshausen vorgelegt.

 

In der letzten Bauausschusssitzung wurde im Beschluss auf die Frage, ob das Grundstück im hinteren Bereich über den Gärtnerweg erschlossen werden kann, keine Entscheidung herbeigeführt. Im Rahmen des Vorbescheides sind konkrete Fragen mit „Ja“ oder „Nein“ zu beantworten.

 

Die Bauherren planen, im nördlichen Grundstücksbereich ein Einfamilienwohnhaus (zwei Vollgeschosse, ggf. zzgl. Kellergeschoss) mit einer Doppelgarage zu errichten. Langfristig ist zudem vorgesehen, das Grundstück zu teilen.

 

Im Rahmen des Vorbescheides möchten die Antragsteller folgende Fragen abklären:

 

l. ERSCHLIESSUNG

 

1. Ist es möglich, das Grundstück (im hinteren Bereich) analog der umliegenden Anlieger (Garagen etc.) über den Gärtnerweg zu erschließen bzw. mit dem Kfz anzufahren? Über ein vorhandenes Schild „Anlieger frei“ gäbe es diese Möglichkeit aktuell und wird auch von den „Nachbarn“ so genutzt.
2. Ist es in diesem Zuge möglich, eine Verrohrung des Solzbaches im Bereich der Einfahrt (ca. 6 m Breite) auszuführen um auf das Grundstück zu gelangen?
3. Ist es alternativ möglich, eine Brücke über den Solzbach im Bereich der Einfahrt (ca. 6 m Breite) zu errichten um auf das Grundstück zu gelangen?
4. Ist es in diesem Zuge (des Falles Punkt 3) möglich, ein Fundament für die Brücke auf dem Grundstück der Gemeinde [Solzbach (Fl. Nr. 166) / Gärtnerweg (Fl. Nr. 165)] zu errichten und bedarf es hierzu weitere Genehmigungen/Anträge/Zustimmungen etc.?
5. Ist eine Erschließung (Kanal) von dieser Seite aus für die/von der Gemeinde möglich? (Nachbargebäude sind nach Rücksprache ebenfalls an diesen Kanal im Gärtnerweg angeschlossen).
6. Ist es möglich, den Hausanschluss ebenfalls von dieser Seite (Gärtnerweg) aus zu erstellen oder gäbe es lediglich die Möglichkeit von der Salzforststraße aus über das gesamte Grundstück Fl. Nr. 147 zu fahren?

 

ll. BAUKÖRPER

 

7. Ist es möglich, einen Baukörper mit der Ausrichtung, wie im Lageplan / Übersichtsplan dargestellt, auf dem Grundstück zu errichten? [Bestehende Gebäude Salzforststraße sind giebelständig, Nebengebäude allerdings traufständig (zum Gärtnerweg / zur Salzforststraße)].
8. Ist es in Beziehung auf den Solzbach möglich, an diesem Ort ein Kellergeschoss zu errichten oder gibt es hierzu (besondere) Vorgaben bzgl. des Hochwasserschutzes etc.?

 

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes; es liegt im Innerortsbereich von Windshausen und ist nach § 34 Baugesetzbuch zu beurteilen. Das heißt, das Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche die bebaut werden soll in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die Erschließung muss gesichert sein.

 

Beurteilung Art der baulichen Nutzung:

 

Es handelt sich um ein allgemeines Wohngebiet, Wohnnutzung ist somit allgemein zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung:

 

Das Maß der baulichen Nutzung in Bezug auf Gebäudehöhe und Geschossigkeit wird eingehalten. Die Firsthöhen der umliegenden Bebauung liegen bei ca. 9,8 m bis 12,3 m und es gibt in der Nähe eingeschossige bis zweigeschossige Wohngebäude mit ausgebauten Satteldächern.

 

Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

 

Die umliegende Bebauung weist eine offene Bauweise auf, diese wird eingehalten. Fraglich ist, ob sich das Vorhaben im Hinblick auf die Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, einfügt. Eine faktische Baulinie bzw. bebaubare Grundstücksfläche gibt es in diesem Bereich nicht.

 

Im Sinne der Nachverdichtung und der Ressourcenschonung in Bezug auf „Innen vor Außen“ wird das geplante Vorhaben grundsätzlich begrüßt.

 

Aus städtebaulicher Sicht spricht nichts gegen die geplante Firstrichtung traufständig zum Gärtnerweg.

 

Im Hinblick auf die Fragestellungen zur Erschließung ist festzustellen:

 

Das Grundstück Fl. Nr. 147 ist erschlossen. Im Falle einer zusätzlichen rückwärtigen Erschließung oder auch einer teilweisen zusätzlichen rückwärtigen Erschließung wären deren tatsächliche Kosten in voller Höhe durch die Grundstückseigentümerin zu tragen. Einzelheiten wären im Rahmen einer Erschließungsvereinbarung zu regeln.

 

Entwässerung

Zur Frage der rückwärtigen Entwässerung in den sogenannten „Gärtnerweg“ liegt die Stellungnahme des Abwasserverbands Saale-Lauer vom 04.06.2024 vor:

Die Entwässerung für den Neubau eines Einfamilienhauses in der Salzforststraße 4 ist im Mischsystem gesichert.

Mit dem vorhandenen Grundstücksanschluss ist § 8 der Entwässerungssatzung der Gemeinde Hohenroth erfüllt.

Sollte aus planerischen Gründen ein weiterer Gebäude-Abwasseranschluss nötig sein, bedarf dies einer Genehmigung. Anfallende Kosten trägt der Bauherr.

Das Grundstück verfügt aufgrund des Höhenunterschiedes über einen Hausanschluss DN 150 am Stauraumkanal DN 800 im Gärtnerweg, Haltung 335110, NN01. Dieser Hausanschluss wird bereits zur Ableitung des Schmutz- und Oberflächenwassers aus der bestehenden Wohnbebauung aus der Fl. Nr. 147, Salzforststraße 4 genutzt. Der vorhandene Hausanschluss unterquert vom Anschlusspunkt am Stauraumkanal zum Baugrundstück den Solzbach. Ein Neuanschluss an den vorhandenen Mischwasserkanal in der Salzforststraße ist nur mit Einbau einer Hebeanlage möglich. Durch den geplanten Neubau eines weiteren Einfamilienhauses auf dem Grundstück, wird der bestehende Hausanschluss auf dem Baugrundstück voraussichtlich überbaut. Aufgrund der weiteren Grundstücksversiegelung sollte zukünftig das gesamte Oberflächenwasser aus dem Baugrundstück direkt in den Solzbach abgeleitet werden (Trennsystem). Hierzu ist eine wasserrechtliche Genehmigung beim Landratsamt Rhön-Grabfeld, Abteilung Wasserrecht zu beantragen.

Am Ende der Grundstücksentwässerungsanlage ist ein Kontrollschacht vorzusehen § 9 Abs. 3 EWS.

Der Anschlussnehmer hat sich gegen Rückstau aus der Kanalisation selbst zu schützen § 9 Abs. 5 EWS.

Sämtliche abwassertechnischen Baumaßnahmen sind nach den anerkannten Regeln der Technik herzustellen. Es sind die einschlägigen DIN-Vorschriften und ATV-Merkblätter zu beachten.

 

Wasserversorgung

Im Gärtnerweg existiert keine Trinkwasserversorgungsleitung. Eine rückwärtige Anbindung an die Wasserversorgung kann mit Blick auf die dann erforderliche Anschlusslänge – unabhängig von einer Kostenübernahme durch die Grundstückseigentümerin – nicht in Aussicht gestellt werden. Der Anschluss an die Wasserversorgung muss auch im Falle einer späteren Grundstücksteilung über die Versorgungsleitung in der Salzforststraße gewährleistet sein (dinglich gesicherte Leitung von der Salzforststraße zum Baukörper).

 

Sonstige Hinweise zu Ver- und Entsorgungseinrichtungen

Ob und zu welchen Konditionen eine rückwärtige Erschließung durch Telekommunikationsanbieter und Energieversorger möglich wäre, ist durch die Vorhabensträger bei den Ver- und Entsorgungsunternehmen zu erfragen.

 

Südlich entlang des Gärtnerwegs, also zwischen Fahrbahn und Gewässer, verlaufen Telekommunikationslinien der Vodafone Deutschland GmbH und Stromleitungen der Überlandwerk Rhön GmbH. Weiterhin betreibt die Überlandwerk Rhön GmbH eine Freileitung, die in Teilbereichen südlich, kreuzend oder nördlich des Wegs verläuft. Ob diese Freileitung auch unabhängig von der Frage einer rückwärtigen Zufahrt Auswirkungen auf das geplante Vorhaben hat, ist durch die Antragsteller rechtzeitig mit dem Netzbetreiber abzustimmen, um Tekturplanungen zu vermeiden. Schließlich befinden sich zwischen Fahrbahn und Gewässer auch Standorte der gemeindlichen Straßenbeleuchtung mit entsprechender Kabelinfrastruktur.

 

Zugang/Zufahrt/Gewässerkreuzung

Beim Gärtnerweg (Fl. Nr. 165) handelt es sich derzeit um einen beschränkt öffentlich gewidmeten „Selbständigen Geh- und Radweg“ mit der Widmungsbeschränkung „Anlieger frei“. Als Anlieger werden im allgemeinen Sprachgebrauch die Eigentümer oder Besitzer von Grundstücken bezeichnet die an eine Straße anliegen (Straßenanlieger Art. 17 BayStrWG) sowie Personen, die mit Bewohnern oder Grundstückseigentümern in eine Beziehung treten wollen (BayObLG). Zwischen dem Grundstück der Bauherren bzw. allen Grundstücken südlich des Gärtnerwegs verläuft der Solzbach (Fl. Nr. 166). Dies beschränkt die Anliegereigenschaft gemäß Widmung ausschließlich auf den nördlichen Bereich des Gärtnerwegs. Ohne eine erforderliche Anlagengenehmigung für ein Brückenbauwerk sowie der Zustimmung der Gemeinde zur Überfahrung ihres Grundstückes (Fl. Nr. 166) liegt eine Anliegereigenschaft der Bauherren zum Gärtnerweg nicht vor.

 

Aktuell kann weder das betreffende Grundstück noch können Nachbargrundstücke vom Gärtnerweg aus angefahren werden. Es existieren vereinzelt offensichtlich selbst errichtete Fußgängerstege über den Solzbach, deren Zulässigkeit an anderer Stelle noch gesondert zu beurteilen ist.

 

Beim Solzbach handelt es sich um ein Gewässer III. Ordnung mit Anlagengenehmigungspflicht nach § 36 Wasserhaushaltsgesetz (WHG). Im Falle der Schaffung einer Zufahrt wären daher neben den zu erwartenden baulichen Konflikten mit dem oben beschriebenen Leitungsbestand bereits grundsätzliche Fragen der technischen Ausführung mit der Wasserrechtsbehörde abzustimmen.

 

Zur Frage eines Brückenfundaments auf gemeindlichem Grund ist neben den vorherigen Erläuterungen zu berücksichtigen, dass der Querschnitt, also weder Fahrbahn noch Seitenraum des Gärtnerwegs, eingeschränkt werden dürften (z. B. durch Brückengeländer, Borde, etc.). Auf Grundlage der Erschließungsvereinbarung wäre ein Gestattungsvertrag abzuschließen.

 

Der Gärtnerweg wird nicht durch das Kommunalunternehmen im Rahmen der Müllabfuhr angefahren. Angesichts des Ausbaugrads des Gärtnerwegs wird das auch künftig nicht möglich sein.

 

Aufgrund des dargelegten Sachverhaltes kann aus Sicht der Verwaltung die Zustimmung zur rückwärtigen Erschließung nicht empfohlen werden.

 

Seitens des Bau- und Verkehrsausschusses will man dem Vorhaben offen gegenübertreten. Hinsichtlich der Zufahrt über den Gärtnerweg bestehen jedoch Vorbehalte. Durch das Befahren des Gärtnerwegs würde der Radweg für seinen eigentlichen Zweck erheblich eingeschränkt werden. Diesbezüglich erhoffe man sich, dass das Befahren nicht zum Regelfall wird. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang mit Bauarbeiten Aushub und Zufahrt nur über die Solzbachstraße gestattet werden soll.

Beschluss:

 

Der Bauausschuss stellt sein Einvernehmen zum geplanten Bauvorhaben grundsätzlich in Aussicht.

 

Der Baukörper kann wie im Lageplan/Übersichtsplan dargestellt giebelständig und das Nebengebäude traufständig errichtet werden.

 

Die Zustimmung zur zusätzlichen rückwärtigen Erschließung oder auch einer teilweisen zusätzlichen rückwärtigen Erschließung vom Gärtnerweg über den Solzbach wird erteilt, wenn der Bauherr sich im Rahmen einer Erschließungsvereinbarung verpflichtet, die tatsächlichen Kosten in voller Höhe zutragen. Der Bauherr hat das weitere Vorgehen mit den Fachbehörden abzuklären. Die Erläuterungen und Hinweise zur Erschließung sind zu beachten.

 

Der erste Bürgermeister wird zum Abschluss einer Erschließungsvereinbarung ermächtigt.

 

Das Landratsamt Rhön-Grabfeld wird gebeten, die Vorgaben, Erläuterungen und Hinweise zur Erschließung in den Vorbescheid aufzunehmen.

Abstimmungsergebnis:

 

Ja-Stimmen:	8	Mitgliederzahl:	8
Nein-Stimmen:	0	Anwesend:	8